不動産・建築トラブル

不動産の売買契約の解約

売買手付

不動産の売買契約を終了させるものとしては、「瑕疵担保責任」や債務不履行責任に基づく解除以外にも、解約と呼ばれるものがあります。解約は、解除と似ていますが、厳密にはその効果が解除とは異なり、遡及効ではなく将来効であると言われています。不動産の売買契約において解約が行われる場合には、通常では「手付金」というものを用いた解約が行われます。そこで、手付金についてご説明いたします。

一般的には、不動産の売買契約を結ぶと、契約締結のときに「手付金」の授受が行われます。
この「手付」には、1.証約手付、2.解約手付、3.違約手付と呼ばれる3種類の手付があります。

1. 証約手付

売買契約が成立したことを証明するために授受される手付(一般に「証拠金」と呼ばれているものです)で、通常は売買代金の額に比べて極めて少額の手付金が授受されます。

2. 解約手付

売買契約の両当事者に解約権を留保させるために授受される手付で、通常は売買代金額の1割程度の額の手付金が授受されます。この手付は、解約権を当事者に残しておくものなので、相手方当事者に契約違反行為がなくても売買契約を解約することができます。

例えば、売買契約締結後に気が変わったという理由だけで売買契約を解約することができるし、最初に売った買主よりも高額な代金で買ってくれる買主が見つかったという理由だけで売主が解約することもできるのです。
ただ、手付金を支払った買主側からこの解約をする場合には、既に支払った手付金の返還を求めることはできません(「手付流れ」)。他方、手付金を受け取った売主側がこの解約をする場合には、既に受け取った手付金を返還し、さらにこの手付金と同額のお金を買主に支払わなければいけません(「手付倍戻し」)。

3. 違約手付

相手方当事者に違約(契約違反)があった場合に、その手付金と同額を損害金として扱うというものです(つまり、違約による損害賠償額を予め決めておくというものです)。

例えば、買主が売買代金を約束の期日までに支払わなかった場合、売主は買主の契約違反(債務不履行)を理由に売買契約を解除することができますが、この場合、売主は、買主の契約違反によって手付金と同額の損害を被ったとして、買主から手付として受け取っていた手付金を損害として没収することができるわけです。逆に、売主側に所有権移転登記をしてくれないなどの契約違反があった場合には、買主は売主の契約違反を理由に売買契約を解除し、既に売主に支払った手付金の返還と併せて手付金と同額の損害賠償を請求することができることになります。

なお、この違約手付は、損害賠償額を予め決めておくというものですから、授受された手付金額以上の損害を相手方の契約違反によって被ったとしても、手付金相当額の賠償しか請求できませんのでご注意ください(逆に、実際に被った損害が、手付金の額よりも少なかったとしても手付金相当額を損害として賠償請求することができます)。

解約手付か違約手付か契約書に明記されていない場合

その手付は原則として解約手付だと認められますが、通常の不動産売買契約書においては、授受される手付金は、解約手付と違約手付の両者を兼ねると明記されています。
したがって、手付が授受された場合、当事者は、相手方に違約がなくても「手付流れ」や「手付倍戻し」によって売買契約を解約することができますし、相手方に違約があった場合には手付金相当額を損害賠償金として没収し、または手付金と同額の損害賠償を請求することができることになります。