不動産・建築トラブル

立ち退き・明渡し

こんなことありませんか?

  • 賃料の支払いが頻繁に遅れる
  • 家賃・賃料の未払いがしばらく続いている(長期化している)
  • 賃借人の所在が不明で信頼関係が崩壊している

上記のような場合には賃貸借契約を解除し、賃貸物件を明け渡してもらうことを考えなければいけません。
そこで、以下にその手続きについてご説明します。

立退き・明渡し請求の流れ

1. 滞納賃料の支払い督促(催促)

まず、賃料の滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには、賃借人に対して滞納賃料を支払うよう督促(催促)しなければいけません(支払い督促手続きは、家賃・賃料滞納者への対応ページでも触れている配達証明付の内容証明郵便で行ってください)。
賃貸借契約書に、「賃料の支払いを1回でも遅滞したときは、何らの催告も要せず直ちに解除できる」(無催告解除)ということが謳われている場合でも、原則として催告が必要とされますので、この催告手続きは必ず行ってください。
なお、相手方の所在が不明となっているときには、信頼関係が破壊されているという理由で、催告なくして解除することもできます。

2. 賃貸借契約解除の通知

この督促手続を行っても、賃料の支払いがなかったときは、賃貸借契約を解除する旨の通知をすることになります。この解除通知が相手方に到達することによって賃貸借契約の解除が有効となりますので、この通知も督促と同様に配達証明付の内容証明郵便でおこなってください。
なお、督促と解除の通知を別々に行うというのも手間がかかりますので、滞納賃料の支払いを督促する際に、例えば「10日以内に支払がない場合には、改めて通知することなく本書をもって賃貸借契約を解除します」という条件付での解除通知文言を付記しておけば、改めて解除通知手続を行う必要はありません。

3. 明渡し請求

このようにして賃貸借契約の解除ができれば、相手方は賃借物件を使用する正当な権限を失うことになりますので、賃貸人は、その明け渡しを求めることができるようになります。
しかし、賃借人が、任意に明け渡してくれない場合には、明け渡しの訴訟を起こし、判決をもらったうえで、明け渡しの強制執行の手続きを採ることになります。

立退き・明け渡しで大家さんがしてはいけないこと

賃貸借契約の解除から現実の明け渡しまでには結構面倒な手続きが必要となり、しかも弁護士などの専門家にこれらの手続きを依頼すればそれなりの費用もかかります。
そこで大家さんの中には、そんな面倒なことはしてられないということで、

  • 自分で勝手に借室の鍵を替えてしまう
  • 部屋の中にあった家財道具などを勝手に片付けてしまう

などのいわゆる「自力救済」をする方もいらっしゃいますが、これは絶対に止めてください。

賃貸人が賃借人の承諾を得ることなくこのような手段をとった場合、裁判所はそれを違法行為と認定し賃貸人に対して損害賠償義務を認めていますので、ご注意ください。
特に、賃借人が長期間不在となっており、賃料も全く支払われていないというような場合には、賃借人は家財道具などの所有権を放棄したのだとして、正規の手続きをとることなく部屋の中にある家財などを勝手に処分してしまう大家さんもいらっしゃいます。しかし、このような自力救済行為をすると、後日賃借人が現れ、机の上に思い出の写真があったなどとして慰謝料を請求されたり、タンスの引き出しの中に高級時計があったなどとして財産損害の賠償を請求されたりすることにもなりかねませんので、要注意です。

立退きを求めることができる条件

入居者(賃借人)は「借地借家法」という法律によって守られていますので、一旦賃貸借契約を締結すると、一筋縄では行きません。
立ち退きについては、確固たる正当な事由がなければなかなか認めてもらえません。
それでは、どうすれば立ち退きを認めてもらうことができるのでしょうか。

更新のない定期借家契約

契約の更新がされない定期借家契約にしておくと、法的には契約期間終了を理由に住人に立退き請求が可能となります。
この場合、原則として、住人は立退きを拒否することはできません。

大家さんと賃借人との信頼関係が損なわれた場合

賃借人側に家賃・賃料滞納などの行為があり、賃借人と大家さんとの信頼関係が欠如していると見受けられる場合は、立退きが認められるケースもあります。
ただ、1〜2ヶ月の賃料未払い程度で認められるケースは、かなりまれでしょう。
賃料の滞納期間が3ヶ月以上あり、かつ支払ってもらえる見込みもない場合には、立退き・明渡し請求を検討してみてはいかがでしょうか。

建物の老朽化による
立ち退き

老朽化の程度にもよりますが、老朽化を原因として倒壊する恐れがあるような場合を除き、無条件での立退きは原則認められません。

立退きには、賃借人にとって、「引越しする費用がかかる」「生活環境が変わる」「転居先の賃料がこれまでより値上がりする」といったデメリットがついて回ります。
賃借人に理由をしっかり話して理解してもらい、引っ越し費用や立退料を補助すれば、話合いで解決に導けることもあります。