1. 滞納賃料の支払い督促(催促)
まず、賃料の滞納を理由として賃貸借契約を解除するためには、賃借人に対して滞納賃料を支払うよう督促(催促)しなければいけません(支払い督促手続きは、家賃・賃料滞納者への対応ページでも触れている配達証明付の内容証明郵便で行ってください)。
賃貸借契約書に、「賃料の支払いを1回でも遅滞したときは、何らの催告も要せず直ちに解除できる」(無催告解除)ということが謳われている場合でも、原則として催告が必要とされますので、この催告手続きは必ず行ってください。
なお、相手方の所在が不明となっているときには、信頼関係が破壊されているという理由で、催告なくして解除することもできます。
2. 賃貸借契約解除の通知
この督促手続を行っても、賃料の支払いがなかったときは、賃貸借契約を解除する旨の通知をすることになります。この解除通知が相手方に到達することによって賃貸借契約の解除が有効となりますので、この通知も督促と同様に配達証明付の内容証明郵便でおこなってください。
なお、督促と解除の通知を別々に行うというのも手間がかかりますので、滞納賃料の支払いを督促する際に、例えば「10日以内に支払がない場合には、改めて通知することなく本書をもって賃貸借契約を解除します」という条件付での解除通知文言を付記しておけば、改めて解除通知手続を行う必要はありません。
3. 明渡し請求
このようにして賃貸借契約の解除ができれば、相手方は賃借物件を使用する正当な権限を失うことになりますので、賃貸人は、その明け渡しを求めることができるようになります。
しかし、賃借人が、任意に明け渡してくれない場合には、明け渡しの訴訟を起こし、判決をもらったうえで、明け渡しの強制執行の手続きを採ることになります。