不動産・建築トラブル

借地トラブル

借地をめぐってのトラブル

借地契約は長期間に渡るため、その期間内に貸主・借主が交代したり、そもそも社会の経済状況が大きく変動したりします。
そのような事情を背景として、最近では借地トラブルが複雑化し、かつ頻繁に起き始めています。

EX. 貸主・借主それぞれの立場でのお悩み

貸主(地主側)
「借地契約を解除して、土地を返還してもらいたい」
借主
「建物のリフォームをしたいが、貸主に許してもらえない」
「借地権を譲りたいが、地主が許してくれない」

借地をめぐってのトラブルは、両者の主張に理由があるケースが多く、また感情的になっている場合も多々あるため、複雑な権利関係や法的判断が必要となることから、解決には専門家である弁護士による交渉や裁判所による借地非訟事件の申立て等を検討した方がいいでしょう。
(トラブルが地主と借地権者間の交渉で解決しない場合は、裁判所に対し借地非訟事件の申立てを実施し、解決を目指します)

借地非訟事件の種類

借地トラブルの裁判手続きは独自に定義されており、具体的には下記にあげたようなものがあります。また、使用方法の違反による損害賠償請求や未払い賃料の回収などの他の請求と一緒に合わせて実施する場合があります。

借地条件変更申立(条件変更)

借地上に建築可能な建物の種類や用途・構造などを制限しているケースにおいて、借地権者がこの借地条件を変更して別条件の建築物に新しく建て直したい場合は、地主から借地条件変更の旨の合意を得なければいけません。
地主から承諾を得られない時には、借地権者は借地条件変更の申立てを実施します。
そして、裁判所が相当だと判断すれば、借地条件の変更の許可がおりるので、新しい条件のもと建物を建て直すことが可能となります。

増改築許可申立(増改築)

借地契約において、借地上の建物のリフォームなどの建替え・増築・改築をする際には地主の承諾が必要だと定めていれば、借地権者がこれらの行為を行うためには、地主の承諾が必要となります。
そこで、地主の承諾が得られない場合には、借地権者は増改築許可の申立てというのを実施します。
そして、裁判所が相当だと判断すれば、地主の承諾に代わり増改築が許可されるので、増改築が行えることになります。

賃借権譲渡許可申立(譲渡)

借地権者が借地上の建物を他の方に譲渡する場合には、地主の承諾を必要とします。
しかしながら、借地権者がいざ譲渡しようと思っても、地主に承諾をもらえないケースが出てきます。
そこで、地主に承諾をもらえない場合は、借地権者は、賃借権譲渡許可の申立てを実施します。
そして裁判所がそれを相当だと判断すれば、地主の承諾の代わりになる許可として認められます。
しかし、後述しますが、地主は借地権を借地上の建物と一緒に優先的に買い取れる権利を有していますので、注意しましょう。

競売または公売に伴う土地賃借権譲受許可申立(公競売)

競売手続きで借地上の建物を買い受けた時には、借地権の譲受について地主側の了承を得なければいけません。
借地権者は、競売に伴っての賃借権譲受許可の申立てを行い、裁判所が相当だと判断すれば、地主の承諾の代わりになる許可の裁判を受けられます。
上記の申立ては、競売代金の納付日から2か月以内に行う必要があります。

借地権設定者の建物及び土地賃借権譲受申立(介入権)

上記の賃借権譲渡許可申立のケースでは、地主側には借地権を借地上の建物と共に優先して買い取れる権利(これを介入権といいます)があります。
地主側は、裁判所の定める期間内に限定して、介入権を行使する申立が可能ですが、この期間内に介入権申立をすると、原則、地主側が借地権者の建物もしくは借地権を、裁判所が定めた金額で買い受けることが可能となります。