購入した不動産に欠陥があったとき

購入した不動産に欠陥があったとき

分譲住宅(建売住宅)、あるいはマンションなどの不動産を購入した際、その建物に不具合や欠陥があった場合、買主は、売主に対して、どのようなことがいえるのかについてご説明したいと思います。(今回は、その建物にもともと不具合があった場合について説明します。たとえば、リフォームなどで不具合が生じた場合については、また別にご説明したいと思います。)

このような場面では、民法が瑕疵担保責任という規定をおいて、売主の責任を定めています。

この瑕疵担保責任では、買主が売主に対して、その瑕疵の補修を求めたり、補修費用などについて損害賠償を請求したり、あるいは、その瑕疵のために建物に住めないというまでであれば売買契約自体を解除することも認められることになります。

そこで、どういった不具合や欠陥がこの規定の対象になるかを説明します。

瑕疵担保責任の「瑕疵」とは、建物が通常有しているべき性能、品質を有していないことを言います。住宅の屋根や壁の中の配水管の状況が原因で天井や壁から雨漏りが生じたりや、柱等の構造上の問題で建物自体が傾いてしまったりというような、建物での生活に支障がでるような不具合、欠陥が「瑕疵」にあたります。

また、この「瑕疵」は、買主が購入時に瑕疵を知らなかったこと、知らなかったことに過失のないこと(取引を行うにあたって通常の注意を払っても発見できなかったこと)が必要となります。これを「隠れた瑕疵」といいます。

他方で、売主は瑕疵を知っていても、知らなくても、売主に瑕疵が生じた原因があっても、なくても瑕疵担保責任を負うことになります(売主の無過失責任)。次に、この瑕疵担保責任は、買主が瑕疵を「知った時から1年」以内に責任追及をすることが必要となります。

では、瑕疵を知る前であれば契約を締結してからいつまでも売主の責任が残るのかといえば、そうではありません。

契約を締結し建物が引き渡されてから10年で、この責任は消滅することになります、これを消滅時効といいます。また、この消滅時効の期間は、契約の際の特約で短く設定することができます。さらに、この瑕疵担保責任を売主は負わないという特約を定めることもできます。

ただ、そういった消滅時効に関する特約は、専門家である不動産業者と、一般の買主とでは、経験、知識が全く異なるために、買主がよくわからないまま不利に特約を定められることも考えられます。それでは一般の買主に酷な結果となり、権利が守られないということが考えられるため、以下のような特別の法律を定めて、買主への保護を図っています。

宅地建物取引業法では、宅地建物取引業者(宅地や建物の売買、賃貸の仲介等をする不動産会社など)が自ら売主になる契約では、消滅時効期間を2年よりも短く定めることはできないとしています。

また、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)では、さらに、新築住宅(新たに建設されて、人がまだ住んでいない、建設工事から1年以内の建物)に限り、また、建物の基礎や基礎杭、屋根、天井など住宅の構造耐力上主要な部分の瑕疵については、建物の引き渡しから10年間、売主が瑕疵担保責任を負い、これを短く定めることができないとしています。

以上が、建物を購入した際の不具合、欠陥に関しての、瑕疵担保責任という規定のおおまかな内容になります。
具体的にどういった欠陥や不具合が「隠れた瑕疵」にあたるのか、具体的にはどのようなことについて損害賠償の請求ができるのかなどは、具体的な事例ごとに異なってくるため、ご相談いただければと思います。